DPE G, locataire en place : ce que la loi impose

Un locataire installé dans un logement classé G n’a pas à faire ses cartons. L’interdiction entrée en vigueur le 1er janvier 2025 vise les contrats signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis cette date, selon service-public.gouv.fr. Le contrat déjà signé survit donc, mais le loyer se fige et le logement cesse d’être décent.

Ce que l’interdiction change pour un bail déjà signé

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a inscrit un niveau de performance énergétique minimal dans la définition du logement décent, posée par la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. L’ANIL rappelle le calendrier métropolitain : classes A à F exigées à compter du 1er janvier 2025, A à E au 1er janvier 2028, A à D au 1er janvier 2034. Un logement classé G est donc sorti du périmètre locatif dès le début de 2025.

Ce basculement ne produit aucun effet mécanique sur un contrat déjà conclu. L’ANIL écrit que la non-conformité d’un bail en cours ne remet pas en cause sa validité. Le contrat continue, le loyer reste dû, les obligations réciproques demeurent intactes. Aucune échéance du calendrier ne provoque la disparition d’un bail régulièrement signé avant la date concernée.

La bascule se joue ailleurs, aux moments où le contrat se renoue. La fiche consacrée au diagnostic de performance énergétique sur service-public.gouv.fr, vérifiée le 1er janvier 2026, vise expressément le renouvellement du bail et sa reconduction tacite. Le fonctionnement du classement, sa durée de validité et la réforme du calcul sont détaillés dans notre panorama du DPE en Deux-Sèvres.

Les quatre portes d’entrée de l’interdiction

• la signature d’un nouveau contrat avec un nouvel occupant, fermée aux logements classés G depuis le 1er janvier 2025
• le renouvellement exprès du bail à son terme, soumis à la même condition de décence énergétique
• la reconduction tacite, qui prolonge le contrat sans le moindre écrit et déclenche pourtant l’exigence
• la remise en location après le départ du locataire, qui suppose un logement conforme au jour de la nouvelle signature

Un calendrier distinct régit l’outre-mer : le même verrou se referme sur la classe G au 1er janvier 2028, puis sur la classe F en 2031, d’après l’actualité publiée le 3 janvier 2025 par service-public.gouv.fr.

La reconduction tacite reste le point aveugle des propriétaires. Aucune lettre, aucune signature, aucun rappel : le contrat se prolonge seul, et service-public.gouv.fr situe ce renouvellement silencieux autour de trois ans pour un bail d’habitation. Un bailleur persuadé de disposer de plusieurs années devant lui découvre parfois que son échéance est déjà passée.

Ce que le locataire peut exiger, étape par étape

Un appartement occupé depuis dix ans cesse, sans qu’aucun mur ait bougé, de répondre à la définition du logement décent. Le locataire n’a pas à déménager pour autant. La loi lui ouvre une procédure graduée, construite pour obtenir des travaux plutôt qu’un départ, et la fiche « Logement à louer décent » de service-public.gouv.fr, vérifiée le 21 mars 2025, en décrit le chemin complet.

• signaler précisément les manquements au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception
• laisser au propriétaire un délai de deux mois pour répondre et proposer une solution
• documenter la situation auprès du service public Signal Logement, qui oriente le dossier
• saisir la commission départementale de conciliation, gratuite, faute d’accord amiable
• porter le litige devant le juge des contentieux de la protection

L’ANIL apporte une nuance utile : la saisine de cette commission, comme la remise de son avis, ne constitue pas un préalable obligatoire à la saisine du juge. Un locataire pressé peut donc aller directement devant le tribunal. La conciliation garde pourtant un intérêt réel, parce qu’elle réunit les deux parties autour d’un calendrier de travaux, là où le contentieux fige les positions pour des mois.

Ce que le juge des contentieux de la protection peut ordonner

• déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai laissé au bailleur pour les exécuter
• réduire le montant du loyer tant que le logement reste en l’état
• suspendre le paiement du loyer, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux
• réparer le préjudice subi par l’occupant

Une limite s’est ajoutée pour les décisions rendues à partir du 1er janvier 2025, toujours selon l’ANIL : le juge ne peut pas ordonner de travaux lorsque des contraintes architecturales ou patrimoniales attestées, ou un refus opposé par l’administration, rendent l’opération impossible. Le cas se rencontre sur un immeuble en secteur protégé, où une isolation par l’extérieur se heurte à la préservation de la façade. Cette impossibilité technique n’ouvre pour autant aucun droit à relouer le bien ensuite.

Le gel du loyer, conséquence immédiate du classement

Beaucoup de propriétaires découvrent la non-décence énergétique par le loyer, longtemps avant l’échéance de leur bail. Trois mécanismes d’augmentation se referment en même temps sur les classes F et G.

• la révision annuelle indexée sur l’indice de référence des loyers, écartée lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole et depuis le 1er juillet 2024 outre-mer, d’après la fiche « Augmentation et révision du loyer en cours de bail d’habitation » de service-public.gouv.fr vérifiée le 8 août 2025
• le complément de loyer, fermé à un logement classé F ou G dans les communes où l’encadrement des loyers s’applique, selon les fiches d’encadrement publiées par service-public.gouv.fr et vérifiées le 1er juillet 2026
• la hausse d’un loyer manifestement sous-évalué lors du renouvellement du bail, écartée elle aussi pour ces deux classes, d’après la fiche correspondante vérifiée le 1er août 2026

Ce gel du loyer dure aussi longtemps que l’étiquette ne bouge pas. Son effet se cumule année après année : chaque échéance sans indexation creuse l’écart entre le loyer perçu et le marché local, pendant que les charges du propriétaire suivent leur cours. Sur un bien conservé une décennie, l’addition dépasse souvent le chantier redouté.

L’ampleur du sujet dépasse les cas isolés. Selon le service des données et études statistiques du ministère de la Transition écologique, dans une publication du 12 novembre 2025, 3,9 millions de résidences principales étaient classées F ou G au 1er janvier 2025, soit 12,7 % du parc. Le recul observé en un an atteint environ 327 000 logements, dont près de 40 % tiennent à des changements de méthode plutôt qu’à des travaux réellement engagés.

Du diagnostic au plan de travaux, sans vider le logement

Le rapport de diagnostic ne se limite pas à une lettre de l’alphabet. Il décrit les parois, les menuiseries, le générateur de chauffage et la ventilation, puis hiérarchise des recommandations de travaux. Cette dernière partie devient la pièce maîtresse quand le logement est occupé, parce qu’elle désigne le poste qui pèse le plus lourd dans la consommation calculée.

L’audit énergétique va plus loin : il propose des scénarios par étapes, avec la performance visée à chaque palier et l’ordre des interventions. Les situations où ce document devient obligatoire et son contenu exact figurent dans notre point sur l’audit énergétique.

Un appartement complique sérieusement l’équation. Les postes décisifs, toiture, façades, chaufferie collective, relèvent de l’assemblée générale et non du seul propriétaire du lot. Le diagnostic réalisé à l’échelle de l’immeuble sert alors de base commune aux copropriétaires, et ses règles sont décrites dans notre article sur le DPE collectif en copropriété.

Combien de temps demande une sortie de passoire occupée

• un relevé actualisé, diagnostic ou audit, pour cadrer les postes et éviter des travaux sans effet sur la classe
• plusieurs devis d’entreprises, comparés poste par poste plutôt que sur le seul montant global
• le dépôt des demandes d’aides publiques, service-public.gouv.fr citant MaPrimeRénov’ et Ma Prime Logement Décent
• un calendrier écrit, transmis à l’occupant, avec les plages d’accès au logement et les pièces concernées
• un nouveau relevé après réception, seule pièce capable d’acter la classe réellement atteinte

Sortir une passoire énergétique occupée se joue autant sur la relation que sur la technique. Le locataire doit laisser l’entreprise accéder au logement pour des travaux d’amélioration, une fois informé par écrit du calendrier. En retour, un chantier qui s’étire bien au-delà de ce qui avait été annoncé ouvre une discussion légitime sur le loyer. Annoncer des dates tenables vaut mieux qu’un planning optimiste : la coopération du locataire en place conditionne l’accès aux combles, à la chaufferie et aux menuiseries.

Le diagnostic figure parmi les pièces annexées au bail, aux côtés des autres constats listés dans notre guide du dossier de diagnostic technique. Relire cette annexe avant d’appeler une entreprise évite de bâtir un chantier sur une étiquette périmée.

Les marges de manœuvre du bailleur

Un bail en cours ne se transforme pas en expulsion. Le congé reste encadré par la loi du 6 juillet 1989, et la fiche « Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire » de service-public.gouv.fr, vérifiée le 1er juin 2026, ne reconnaît que trois motifs : la vente du logement, la reprise pour y habiter ou y loger un proche, et un motif légitime et sérieux. Le préavis atteint au moins six mois avant le terme du bail. Une étiquette basse ne figure nulle part dans cette liste, et les locataires âgés aux ressources modestes bénéficient d’une protection renforcée.

Reste la vérification du diagnostic lui-même. Une surface mal mesurée, une isolation posée mais non justifiée le jour de la visite, un générateur mal identifié suffisent à faire basculer un logement en classe G sans raison technique ; la marche à suivre pour obtenir une correction est détaillée dans notre article sur contester un DPE.

Le second levier tient au calcul réglementaire. service-public.gouv.fr annonce un nouvel abaissement du coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité, de 1,9 à 1,7, au 1er janvier 2027, en précisant qu’aucun logement ne verra son étiquette dégradée. Un bien chauffé à l’électricité, eau chaude comprise, peut gagner une à deux classes par le seul effet du nouveau calcul. La mise à jour s’obtient gratuitement, sans nouvelle visite, sur l’observatoire DPE-Audit tenu par l’ADEME lorsque le recalcul améliore le résultat, et les diagnostics existants conservent leur validité de dix ans.

Après travaux, un nouveau diagnostic rouvre la porte de la location. Viser le minimum reste pourtant un calcul fragile : un logement remonté en F redevient interdit le 1er janvier 2028, un logement remonté en E tient jusqu’au 1er janvier 2034. Franchir deux classes d’un coup coûte plus cher la première année, mais évite de rouvrir le même chantier devant le même locataire trois ans plus tard.

Deux dates gouvernent le dossier : celle de la prochaine reconduction du bail et celle du prochain relevé. Posez-les côte à côte, commandez un diagnostic actualisé auprès d’un professionnel certifié, puis bâtissez le calendrier de travaux à rebours de la première. Un bailleur qui s’y prend douze mois avant l’échéance garde la main ; celui qui attend la lettre recommandée de son locataire la laisse filer.